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铜鼓世贸广场被当地特许分批缴纳土地出让金 未拿证却已开工建设

来源: 新法制报 编辑:肖玲 发布: 2018-02-07 20:32
一宗土地挂牌出让后,竞得人至今拖欠6900万元土地出让金,政府部门研究之后允许分三期开发,分批缴纳土地出让金。

一宗土地挂牌出让后,竞得人至今拖欠6900万元土地出让金,政府部门研究之后允许分三期开发,分批缴纳土地出让金。

近期,在江西铜鼓,被誉为缔造铜鼓财富中心,创造铜鼓多项第一的“世贸广场”项目开盘引发当地居民关注。但从外地回老家过年的一些居民发现,该售楼部大厅不仅未公示《商品房预售许可证》,也未按规定悬挂《国有土地使用证》,选购这样的房子,会不会有风险?

带着疑问,新法制报记者展开了调查。

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铜鼓县世贸广场一期工程

商铺火热认筹未公示预售许可证

马上要过年了,很多在外务工人员回家之后,就想着买房买车,这对很多商家来说又是一个黄金消费季。

最近,在宜春市铜鼓县就有一个处于繁华地段的综合体正在开盘销售,引来不少人的关注。

“楼盘对外宣称购房后可返租,却没有依法公示《商品房预售许可证》,这会不会有购房风险?”刚返乡的刘先生举棋不定,是否要在老家购置房产。

刘先生口中的楼盘是指铜鼓·世贸广场,开发商是铜鼓县盛鑫置业有限公司。

公开宣传资料显示,世贸广场雄踞铜鼓老县政府核心地段,地处繁华主干道定江东路与翠竹巷交汇处,总建筑面积约15万平方米,是集商业中心、时尚金街、旅游酒店街区和住宅于一体的城市中心精致综合体。今年2月初,世贸广场(一期)30000㎡商铺开盘预售,将于6月份正式开业运营。

2月1日,走进该楼盘售楼部,新法制报记者注意到,该楼盘正在做“VIP5000元抵50000元”促销活动,不少消费者站在沙盘前看房或认筹铺面,销售现场异常火爆。据销售顾问介绍,目前,至少有500人认购了店铺。

“如果你买下来后,可直接租赁给我们,前三年每年还(商铺总款)6%,然后第四年、第五年是8%。”在售楼部大厅,销售顾问一再向记者及客户推荐,“售后返租”给开发商相当划算,建议客户将房产交给开发商统一管理。

手握一份“世贸广场贵宾会员申请协议”和一张收款收据,一位当地居民称,2017年12月,他就交纳了5000元诚意金。今年2月初,该楼盘开盘后,他将与开发商签订《商品房买卖合同》,并交纳购房款。

这份《协议》中写明:“在购铺时凭本协议及诚意金收据原件,可享受人民币5000元抵50000元商铺总款优惠,贵宾会员交纳的5000元诚意金在签订《商品房买卖合同》时直接转为首付款。”

正如刘先生反映的情况一样,该售楼部大厅不仅没有公示《商品房预售许可证》,也未按规定悬挂《国有土地使用证》。但是,这些细节,当地消费者似乎没有关注到。

而在售楼部对面,正是即将开盘的世贸广场(一期主楼)。记者在现场看到,一期商铺楼层已经封顶,外装修脚手架尚未拆除,扫尾工程仍在进行中。

竞得人欠土地出让金 国土部门发文催缴

对于为何没有悬挂《商品房预售许可证》,2月1日下午,该楼盘售楼部一位不具姓名的工作人员解释称,该楼盘已于1月31日拿到《商品房预售许可证》,只要消费者选定商铺,交完定金之后,7天之内可以签订购房合同。

然而,铜鼓县房地产管理局却给出了另一番说法。

在记者询问世贸广场有无《商品房预售许可证》时,铜鼓县房管局市场管理股负责人湛东辉明确表示,截至2月1日下午,该项目未核发《商品房预售许可证》,相关申请办证材料仍在走程序。“未取得《商品房预售许可证》的楼盘,按照规定,购房合同是无法得到备案的。”湛东辉如是说。

关于该项目是否取得了《国有土地使用证》,铜鼓县国土资源局三缄其口。

据该局副局长孙建光介绍, 2014年12月23日,周建兴竞得DCI2014004—2宗地(40多亩)国有建设用地使用权,随后签订了《国有建设用地使用权出让合同》,用于世贸广场项目建设。而后,随着国家房地产政策的调控紧缩,铜鼓县房地产行业受到冲击,多处房地产项目停工,库存商品房数量过大,县政府有关部门就世贸广场项目进行了专题研究并作出了分三期开发,分三期缴纳土地出让金的决定。现在,竞得人已缴纳土地出让金5700万元,尚欠6900万元,按合同约定2017年底交清。

孙建光还说,2016年,该项目依法取得了《建设用地批准书》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等相关手续后开始第一期开发建设。至于项目是否取得了《国有土地使用证》,孙建光自称不便回应。

记者了解到,铜鼓县世贸广场的一期工程是商铺,二期、三期是住宅项目,目前,二期住宅项目正在如火如荼地建设中,车库已经完工一大半,预计在今年6月份就可以预售。

不过,孙建光告诉记者,目前,世贸广场二期项目并没有拿到《建设用地批准书》,也没拿到《建设用地规划许可证》等证件,按照法律规定,不得开工建设。

其间,国土部门多次发文催缴拖欠的土地款,并要求其依法用地,但收效甚微。

相关部门更改相关法规政策于法无据

对此,江西法报律师事务所肖文军律师认为,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第23条规定:“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书;未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”

肖文军表示,土地使用证书是土地使用者合法用地唯一的法律凭证,土地登记是确定土地权属,加强政府对土地的有效管理,保护土地权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。《城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”

同时,《土地管理法实施条例》第3条规定:“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”作为政府部门,只有做好城镇住房土地登记发证工作,才能保证法律的全面贯彻实施,达到“持证管地,凭证用地”的目的。

江西刘锡秋律师事务所主任刘锡秋律师则认为,在2016年2月份,我省出台的去库存政策中,只是提出了严格控制土地供应、允许未开发用地转换用途等措施,并未明确提出可分期缴纳土地出让金,铜鼓县相关部门以地方特殊情况为由、以合同的形式来更改国家相关法规政策于法无据。因此,刘锡秋建议,铜鼓县相关部门应采取有力措施,追缴世贸广场的后续土地出让金,保障国家的收益不流失。

未取得预售许可预售合同无效

另外,在未获得《商品房预售许可证》的情况下,与开发商签订认购协议是否有风险?

湛东辉称,意向合同是一个非正式的合同,不是商品房买卖的必要法律文件,或存在一定风险,建议购房者自行把握。

记者了解到,根据《商品房销售管理办法》(建设部第88号令)第22条及住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)有关规定,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动;对存在违法违规行为的,要责令限期整改,记入房地产信用档案,并可暂停商品住房网上签约;拒不整改的,要依法从严查处,直至取消其开发企业资质,并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门,限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

与此同时,住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确规定,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售。

另外,《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定:“对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租、返本销售的,要予以严肃处理,且不再区分销售的是不是‘未竣工商品房’。”

针对春节即将到来的返乡购房旺季,江西省消费者权益保护委员会副秘书长戴振彪认为,如果开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下,进行商品房销售,违反了《城市房地产管理法》的有关规定,其与消费者签订的房屋预售合同无效,收取的订金应当返还。

同时,戴振彪提醒广大消费者:“不是通过商品房销售管理系统和购房者在网上正式签订合同的,都有可能是开发商种种变相无证售房的方式,消费者在面对这种情况时一定要清醒,不要被开发商诸如供不应求、欲购从速、预定优惠等宣传所迷惑,免除种种购房风险。”(文/图首席记者 付强)

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